Immobilien

Mit dem Eigenheim geht für Viele ein großer Traum in Erfüllung und auch Kapitalanleger investieren vermehrt in Grund­besitz. Der Erwerb einer Immobilie – zur eigenen Nutzung oder als Wertanlage – ist für die meisten Menschen die größte und wichtigste Investition in ihrem Leben. Wer ein Darlehen aufnimmt, verschuldet sich oft über Jahrzehnte. Die große Bedeutung des Immobilienkaufs hat auch der Gesetzgeber erkannt und im Bürgerlichen Gesetzbuch die notarielle Beurkundung dafür vorgesehen. Diese bietet den Vertragsparteien ein Höchstmaß an Rechtssicherheit. Doch welche Funktionen erfüllt der Notar eigentlich im Detail?


Die Stellung des Notars

Der Notar ist als Träger eines öffentlichen Amtes neutral und unabhängig. Er vertritt daher nicht einseitig die Interessen nur einer Partei, sondern berät sämtliche Vertragsparteien unparteiisch. Durch seine herausragende Qualifikation gewährleistet er eine rechtliche Beratung auf höchstem Niveau und sorgt für einen fairen und ausgewogenen Vertrag. Hierdurch werden Risiken vermieden und spätere Streitigkeiten bereits im Vorfeld verhindert. Zudem sorgt der Notar für eine reibungslose und sichere Abwicklung des Kaufvertrages. Eine besonders wichtige Rolle kommt dem Notar zu, wenn der Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen abgeschlossen wird. Dann sorgt er dafür, dass unerfahrene Vertragsbeteiligte nicht übervorteilt werden und keinen einseitigen Risiken ausgesetzt sind.


Vor der Beurkundung

Die wesentlichen Inhalte des anstehenden Geschäfts werden meist schon im Vorfeld abgesprochen: Wie hoch ist der Kauf­preis, wann ist das Objekt bezugsfertig, in welchem Zustand befindet es sich, werden bewegliche Gegenstände mitverkauft etc. Anschließend können sich die Vertragsparteien an einen Notar ihrer Wahl mit der Bitte um Vorbereitung des Kauf­vertrags wenden. Der Notar klärt zunächst den Sachverhalt, bevor er prüft, ob und wie die gewünschten Verein­barungen rechtlich umgesetzt werden können. So verschafft sich der Notar anhand des Grundbuchauszugs Kenntnis von den Eigentumsverhältnissen, den bestehenden Belastungen des Kaufobjekts und etwaigen Hindernissen für die Durch­führung des Vertrages. Zudem zeigt er gegebenenfalls verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten auf und weist die Beteiligten auf mögliche Risiken hin.

Im Vordergrund steht der sichere Leistungsaustausch, das heißt, dass der Verkäufer sein Eigentum erst verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat und andererseits der Käufer sein Geld erst aus der Hand gibt, wenn sichergestellt ist, dass er Eigentümer der Immobilie wird. Die wirtschaftliche Bewertung eines Vertrags, insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises, gehört dagegen nicht zu den Aufgaben des Notars. Auch in steuerlicher Hinsicht berät der Notar die Beteiligten grundsätzlich nicht. Wollen die Vertragsbeteiligten sich hier Klarheit verschaffen, so sollten sie sich vor Beur­kundung an einen Steuerberater oder an das Finanzamt wenden.

Schließlich setzt der Notar die individuellen Vorstellungen von Käufer und Verkäufer juristisch korrekt in einen maßgeschnei­derten Entwurf um. Diesen stellt der Notar den Beteiligten rechtzeitig vor Beurkundung zur Verfügung, bei einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer mindestens zwei Wochen. So erhalten die Vertragsparteien Gelegen­heit, sich vorab mit dem Vertrag auseinanderzusetzen. Bei etwaigen Rückfragen steht der Notar als Ansprechpartner zu Verfügung.

Sofern der Käufer ein Finanzierungsdarlehen aufnehmen will, empfiehlt es sich, möglichst bald mit der finanzierenden Bank die Einzelheiten zu besprechen. Da das Darlehen regelmäßig mit einer Grundschuld am Kaufobjekt abgesichert wird, teilt die Bank dem Notar die Einzelheiten mit.


Die Beurkundung

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages verliest der Notar den vollständigen Vertrag Wort für Wort, erläutert den Inhalt und weist auf die rechtliche Tragweite des Rechtsgeschäfts hin. Käufer und Verkäufer haben in der Beurkundungs­verhandlung die Möglichkeit, offene Punkte anzusprechen. Sind alle Fragen beantwortet und letzte Änderungswünsche eingearbeitet worden, unterzeichnen die Vertragsbeteiligten und der Notar die Urkunde. Sofern dem Notar die Daten für die Grundschuld vorab mitgeteilt worden sind, kann diese sogleich im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.


Nach der Beurkundung

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, kümmert sich der Notar in den kommenden Wochen um den reibungslosen Vollzug des Kaufvertrags. Die Vertragsteile können sich währenddessen ungestört mit den für sie wichtigen Dingen wie Umzug, Einrichtungsplanung etc. beschäftigen. Der Notar holt erforderliche Genehmigungen und andere zum Vollzug notwendige Erklärungen von Behörden ein, übernimmt den Schriftverkehr mit Gerichten und Grundbuchamt und die notwendige Anzeige beim Finanzamt. Auch die komplizierte Abwicklung mit abzulösenden und finanzierenden Banken erledigt der Notar. Er sichert den Käufer durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gegen den Verlust seiner Rechte aus dem Kaufvertrag ab und sorgt für die Eintragung seiner Finanzierungsgrundschuld.

Steht fest, dass dem Eigentumserwerb keine Hindernisse mehr im Wege stehen, informiert er den Käufer darüber, dass der Kaufpreis nunmehr unbesorgt bezahlt werden kann. Nach der Zahlung des Kaufpreises beantragt der Notar die Eigentums­umschreibung beim Grundbuchamt und überwacht deren Vollzug. Abschließend teilt er dem Käufer mit, dass dieser nun endgültig neuer Eigentümer des Vertragsobjekts geworden ist.


Kosten

Notare erheben für ihre Tätigkeit Gebühren nach einem gesetzlich festgelegten sozialen Gebührensystem, das sich ausschließlich nach dem Geschäftswert der Angelegenheit richtet. Derselbe Vertrag kostet also bei jedem Notar gleich viel. Über die zu erwartenden Kosten eines Immobilienkaufvertrages gibt Ihnen der Notar gerne Auskunft. 


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Notare Johann Siller Hubert Krebs